A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 27/A. §-a alapján 2014. február 01-től a társasházak törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A felügyeleti eljárást a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet szabályozza.

Eljárás megindítása:

• A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről
  • hivatalból,
  • vagy bejelentés alapján tudomást szerez.
• A jegyző az eljárást az arra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az eljárásra okot adó körülmény bekövetkezésétől számított 1 éven belül indíthatja meg.
  • A jogvesztő határidőn túl is megindítható az eljárás, ha az arra okot adó körülmény folyamatosan fennáll, vagy a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.
     A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.

Bejelentéssel kizárólag az alábbi személyek élhetnek:

• a társasházi tulajdonostárs (legalább nem hiteles és 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolattal kell igazolni), vagy meghatalmazottja (a Ptk. szerinti meghatalmazással kell igazolnia), valamint
• a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke (megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonattal kell igazolnia).

Az ügyféli minőség igazolására szolgáló iratokat a bejelentéssel egyidejűleg kell benyújtani.

A törvényességi felügyeleti eljárás során a jegyző ellenőrzi, hogy:

• a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• a társasház működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak,
• a társasház működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A jegyző az eljárás során:

• a közös képviselőt személyesen meghallgathatja,
• a közös képviselőtől írásbeli nyilatkozatot kérhet,
• az eljárásra okot adó körülmény fennállását a helyszínen is ellenőrizheti,
  az ellenőrzéshez a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészeibe beléphet,
• az eljárással összefüggő iratot, tárgyat vagy munkafolyamatot megvizsgálhat,
• a társasházban tartózkodó személytől tájékoztatást, felvilágosítást kérhet,
• a helyszínről, a megvizsgált iratokról, tárgyakról képfelvételt készíthet,
• a társasházi alapító okirat és annak módosításai, valamint a szervezeti-működési szabályzat megismerése érdekében az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti.

A jegyző az egyes eljárási cselekményekről jegyzőkönyvet készít. 

Ha a jegyző az ellenőrzés során megállapítja, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény

• nem, vagy
• már nem áll fenn

az eljárást felhívás kibocsátása nélkül lezárja.

Amennyiben a jegyző az eljárás során az ellenőrzési jogába tartozó esetekben a társasházakról szóló törvény 27/A. § (2) bekezdésébe ütközést állapít meg, írásbeli felhívást bocsát ki, melyről a közös képviselő 3 napon belül a társasházban kifüggesztett hirdetmény formájában értesíti a tulajdonostársakat.

Az írásbeli felhívás közlésének, vagy kézbesítésének napjától számított 60 napon belül a társasház törvényes működését helyre kell állítani, vagy a törvényes működést sértő körülményt meg kell szüntetni.

A jegyző megszünteti az eljárást, ha a társasház

• a törvényes működését helyreállította (a felhívásban foglaltaknak megfelelően), vagy
• törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn,

erről a közös képviselőt és a bejelentőt írásban értesíti.

Ha az eljárás megszüntetésére a fentiekben ismertetettek szerint nincs lehetőség és a 60 napos határidő letelt, a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül a jegyző a bíróságon pert indíthat a társasház ellen.

A bíróság a jegyző keresete alapján

• megsemmisítheti a közgyűlés jogszabályba, az alapító okiratba, vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
• a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
• ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az előzőekben foglaltak szerint nem biztosítható, százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.

A törvényességi felügyeleti eljárás nem terjed ki többek között:

• olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye,
• a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére,
• ha a kisebbségben maradt tulajdonos a közgyűlési határozatot megtámadja,
• a közös képviselő elleni büntetőfeljelentés, kártérítési per indítására,
• a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményekkel összefüggő panaszkezelés,
• a társasházkezelést végző, illetve a közös képviseletet ellátó cég vagy vállalkozó kötelező regisztráció nélkül végzi tevékenységét,
• a társasházban végzett zajos tevékenység, szomszédviták, állattartási problémák (ezek esetén hatósági eljárást lehet kezdeményezni az illetékes polgármesteri hivataloknál),
•  a közös képviselővel, intézőbizottsággal vagy a számvizsgáló bizottsággal kialakult személyes jellegű konfliktus eldöntése.